«Продам квартиру в центре Луганска с люксовым ремонтом», «продается квартира с видом на Кальмиус», «трехкомнатная квартира в хорошем районе Донецка за 15 тысяч долларов». Таких объявлений на украинских сайтах продажи-покупки недвижимости полно. Причем стоимость недвижимости в оккупации сейчас может быть даже ниже, чем до войны.
В чем причина, законны ли такие «операции» и какими будут последствия — разобрался «Восточный вариант».
Многие переселенцы решаются на продажу собственного жилья, поскольку не хотят, чтобы оно лежало мертвым грузом и накапливало долги за коммунальные услуги. Только вот объявления на сайтах «висят» годами и даже низкая цена — это не гарантия, что продать недвижимость удастся быстро.
Те, кому все же удается, рассказывают, что проще отдать деньги риелтору, чем самому заниматься бюрократическими процедурами. Непонятно, что будет с проданной недвижимостью после деоккупации Донбасса. Ведь по факту у такого имущества два хозяина — настоящий по украинскому законодательству и новый по «законодательству» «ЛДНР».
Как украинцы продают квартиры в ОРДЛО и что ждет эту недвижимость после реинтеграции — читайте в материале.
Самое сложное — проститься с квартирой
Продавать недвижимость на оккупированной территории можно по-разному. Кто-то предпочитает не заниматься бюрократической волокитой и отдать все оформление бумаг в руки местных риэлторов, а кто-то проходит весь путь самостоятельно. В любом случае приходиться тратить деньги, время и силы.
Своей историей продажи квартиры поделилась переселенка из Донецка Любовь. У нее была двухкомнатная квартира в Калининском районе в 15-этажном доме с хорошим ремонтом.
«Я оформляла доверенность на человека, который занимался переделкой документов. Доверенность передала автобусом, а затем приехала уже на саму сделку. Тогда, в 2017 году, так это сделать было возможно», — вспоминает Любовь.
У нее так и остались все документы на квартиру с украинскими печатями. Оформление техпаспорта на квартиру обошлось примерно в 9 тысяч гривен. Нужно было зафиксировать изменения в квартире, которые Любовь нигде до этого не оформляла.
«Оценить квартиру могут очень по-разному. Моя квартира была продана по рыночной цене на 2017 год. При этом в 2011 году я брала ссуду под залог квартиры. Мне нужна была по работе крупная сумма денег, я закладывала квартиру в банке. Там ее на тот момент оценили в 150 тысяч долларов. А в 2017 году я продала квартиру за 25 тысяч долларов», — вспоминает Любовь.
Как она сама признается, самым трудным было проститься с квартирой.
«Когда у тебя есть незавершенные гештальты, это сильно тянет твою энергию в прошлое, а этого нельзя допускать, если ты хочешь активничать в будущем», — говорит женщина.
Бюрократический ад без электронных платежей
О продаже квартиры, как о закрытом гештальте говорит и семья Зыковых. Они переселенцы из Горловки, уже больше 7 лет живут в Виннице.
Надежда Зыкова впервые выставила на продажу семейную квартиру в 2015 году. И все время сомневалась: а стоит ли продавать, ведь в этом месте она вместе с мужем растила троих детей. Зыковы как раз закончили ремонт в январе 2014 года, полностью обновили мебель и радовались домашнему уюту. Когда началась война, они уехали из города, но рассчитывали, что еще смогут вернуться домой.
Зыковы продали свою «трешку» в 2020 году. Для этого Надежда специально ездила в Горловку, чтобы самостоятельно собрать все необходимые документы. И при этом пришлось еще несколько раз возвращаться на подконтрольную территорию, чтобы получить доверенность от мужа и детей о том, что они не против выписки из квартиры.
«Я везде ходила сама. Риелторы местные сказали, что можно было заплатить тысячу долларов, чтобы за меня все решили. А я бы только приехала и все подписала. Только когда квартира и так стоит копейки, тратить еще и тысячу долларов, сами понимаете...», — говорит Надежда.
Квартиру удалось продать за 9 тысяч долларов, но с учетом различных расходов и поездок на подконтрольную территорию, чтоб оформить документы, чистая сумма от продажи составила около 7 тысяч долларов.
По словам Надежды, в ОРДЛО люди совершенно не готовы к тому, что люди готовы платить деньги, чтобы ускорить процесс продажи.
«Я подала документы в бюро технической инвентаризации, нужно было ждать ответа месяц. А если быстрее, то мне сказали, что это дорого, примерно три тысячи рублей. Я согласилась, а они так удивленно на меня посмотрели», — вспоминает переселенка.
Нельзя забывать и тот факт, что в ОРДЛО нет никакого электронного документооборота и электронных платежей. Все нужно делать по старинке.
«В Горловке нет электронных очередей, ты приходишь и просто стоишь в живой очереди. Я хотела записаться к нотариусу по телефону, но он отказал. Пришлось выйти из дома в 5 часов утра, чтобы быть первой в этой очереди, при том, что нотариус начинает работать с 9 утра», — рассказывает женщина.
Пройдя через все трудности, Надежда еще раз убедилась, что сделала правильный выбор, продав квартиру. Говорит, что окончательно с ней распрощалась и выдохнула. Все, что она с собой забрала в новую жизнь в Виннице — огромную пушистую искусственную новогоднюю ель, которую семья купила как раз, чтобы встретить 2014 год.
«Все постоянно меняется»
Недвижимость в оккупации действительно очень обесценилась, а вот госуслуги, услуги риэлторов и нотариусов обходятся дорого. Средний ценник риелтора — 1000 долларов. Поэтому нужно приготовиться, что от минимального ценника придется отнять еще и за услуги посредника.
Официальной статистики по продаже недвижимости в ОРДЛО не существует, но местные риелторы говорят, что после введения карантинных ограничений со стороны «властей ЛДНР» продавать квартиры стало сложнее.
«Людям теперь почти невозможно приехать сюда. Только через Россию. Это, конечно, дороже. Поэтому спрос на услуги упал. К тому же почти каждый год есть какие-то изменения в местном “законодательстве”. В середине 2020-го года тут решили не признавать украинские доверенности от нотариусов, например. Поэтому то, что вам рассказывают ваши знакомые о продаже квартир в 2020 году, уже не работает сегодня», — анонимно рассказывает «Восточному варианту» риэлтор из Донецка Светлана (имя изменено по просьбе героини).
Из-за карантина записываться во все местные «госорганы» нужно заранее. Хотя риэлтор говорит, что обо всем можно договориться на месте.
«Рынок немного всколыхнулся, когда тут заявили, что заброшенные квартиры с долгами будут национализировать. Некоторые приезжали в Донецк специально, чтобы продать квартиру и получить хоть немного денег. Но не могу сказать, что это тенденция», — говорит риэлтор.
Покупают квартиру в оккупации, в основном, местные жители, которые уже прочно укоренились на местной «госслужбе», или работают в России вахтовым методом. Но иногда покупают и граждане России.
«Но они что попало не выбирают. Запрос к нам, риелторам, всегда такой: хороший ремонт, наличие мебели, средний этаж и так далее. В основном покупают российские чиновники, которые сюда каким-то образом отправляются работать. Цены на квартиры и коммуналку им тут очень нравятся. А все остальное — услуги банковские, государственные, транспорт, комендантский час... Конечно, они не в восторге», — комментирует Светлана.
Законно продать квартиру сейчас нереально
Можно ли легально продать квартиру в «ЛДНР» по украинскому законодательству? Увы, это невозможно. Договор купли-продажи должен быть заверен нотариусом и это создает ряд проблем.
«Доступ нотариуса к реестру имущественных прав на недвижимое имущество — это очень важная, ключевая проблема. Перерегистрация права собственности на недвижимость, расположенной на оккупированной территории, осуществляется в бумажном виде в соответствии с приказом Минюста. А доступа к бумажному реестру нет. Получается, что нотариусы не могут проверить право собственности и совершить какие-либо нотариальные действия», — комментирует юристка правозащитной группы «СІЧ» Виталия Серебрянская.
Также невозможно провести оценку имущества. По украинскому законодательству этим должно заниматься сертифицированное лицо.
«Даже если допустить, что оценщик приедет на оккупированную территорию, то возникает ряд вопросов о правильности и законности оценки и начислении налогов», — комментирует экспертка.
После деоккупации будут споры и конфликты
Оборот имущества в ОРДЛО — еще одна сложная задачка для украинского законодательства.
«Этот вопрос остро стоит в обществе, однако пока модель продажи недвижимости на оккупированной территории идеально не разработана. Последние изменения в законодательстве в этом вопросе были приняты в 2019 году: тогда на Восточное управление Министерства юстиции возложили обязанность вести бумажный реестр недвижимого имущества на ВОТ. Однако все же хорошо было бы хотя бы частично восстановить работу электронного реестра недвижимости для удобства осуществления операций с имуществом: продажи, получения наследства и так далее», — комментирует Виталия Серебрянская.
И, конечно, самый главный вопрос: что ждет это имущество после деоккупации Донбасса?
Дело в том, что продавая жилье в «ЛДНР» и ставя на документы печать с двуглавыми орлами, по украинским реестрам люди все еще остаются его собственниками. Означает ли это, что после завершения реинтеграции люди могут спокойно вернуться в проданное жилье, выселив оттуда покупателей? Однозначного ответа нет.
Но вот, что говорит юристка Виталия Серебрянская:
«Скорее всего после деоккупации будут споры и конфликты. Фактически да, законный владелец может выселить человека, который незаконно завладел имуществом при покупке имущества по законам преступной власти. А возможен вариант, что покупателями будет получено право собственности по давности проживания. Ведь территория уже оккупирована 7 лет и неизвестно, сколько еще будет оккупирована».
Непризнанные территории — непризнанные операции с недвижимостью
Подобные проблемы переживают и другие страны, имеющие опыт вооруженных конфликтов. Но их практика не отличается от украинской.
К примеру, в Грузии, в законе «Об оккупированных территориях» указано, что обретение права на имущество, находящееся в Абхазии или Южной Осетии допускается только через получение наследства.
«Любые сделки, совершенные на обозначенных территориях и не оформленные в соответствии с законодательством Грузии, считаются недействительными» — гласит грузинский закон.
Это происходит потому, что государство никоим образом не может вести дела с оккупированными территориями. Иначе это будет выглядеть, как признание местных «органов власти».
Но важно подчеркнуть, что украинцы, которые продают имущество на оккупированных территориях и собирают документы в «госорганах ЛДНР», не являются нарушителями. Поскольку Украина не признает эти сделки действительными, то и состава преступления нет.
